Как известно, чем ближе к Кремлю, тем дороже недвижимость. Это правило в равной степени актуально и для аренды в Киеве и других столицах. Но есть и исключения, по данным риэлторов, в спальной Москве иные законы: расстояние до центра не сказывается на цене квадратного метра.
Посмотрим, как изменяется цена аренды, если двигаться по трассе Варшавское шоссе-Люсиновская-Большая Ордынка. При движении из области в центр сразу же обнаруживается большой разрыв цен: пересечение границы «область-город» дает прирост 45-50%. Впрочем, для тех, кто снимает квартиру посуточно, разница может быть менее существенной. Здесь все в большей степени зависит от качества самого жилья и сопутствующих сервисов. Далее, вплоть до Третьего транспортного кольца (ТТК), стоимость аренды очень медленно возрастает примерно на 10-15%. Однако сразу после ТТК — резкий, почти двукратный скачок. Схожее распределение цен на аренду наблюдается и по другим трассам — Кутузовскому проспекту, Ленинградскому шоссе и проспекту Мира.
Из этих наблюдений следует: существуют две Москвы. Одна — центральная, другая — спальная, вне пределов ТТК. Вторая образовалась в советское время в результате поглощения столицей мелких городов и деревень. Интересно, что цены на аренду в спальном городе достаточно однородны и практически не меняются от МКАД до ТТК.
Стоимость аренды в спальном городе зависит лишь от престижности радиального направления и качества самого района. Есть известные островки благополучия — скажем, «цековский» квартал на Звенигородской улице (метро «Кунцевская») или «царское село» в Новых Черемушках. Стоимость жилья в этих местах существенно выше средней. Район же станций метро «Нагорная» и «Нагатинская» имеет много «естественных» неудобств, и в первую очередь — промышленные предприятия.
Районы срединной Москвы вообще часто похожи на нестыкующиеся фрагменты мозаики: город разбит на части реками, железнодорожными ветками и промзонами. В результате цены на аренду в расположенном гораздо дальше от центра Северном Бутове выше, чем в некоторых районах срединной части Москвы. Во многом такой парадокс объясняется тем, что Бутово — более новый район, предлагающий условия для современной комфортабельной жизни.
В другой, центральной Москве стоимость аренды в существенной степени определяется удаленностью от Кремля, увеличиваясь по мере продвижения к центру более чем в два раза. Именно кольцо промышленных предприятий в районе Третьего транспортного на расстоянии 6-8 км от центра и разделяет город на две части. Именно эта зона препятствует более плавному радиальному росту цен, наблюдающемуся в городах, лишенных этого недостатка. Безусловно, с выводом предприятий за пределы МКАД произойдет редевелопмент территорий, и стоимость квартир увеличится. Тогда ступенька в разнице цен станет незаметной.
Исследуя радиальную структуру Москвы, можно обнаружить три разлома-скачка цен. Первый — «область-город» — обычно проходит по МКАД. Он во многом отражает искусственную разорванность московского региона на два субъекта федерации. Обычно мегаполисы образуются путем агломерации, когда вся территория вокруг города развивается вместе с ним в соответствии с принятым генпланом. Ведь Москва и область сегодня, как известно, живут сами по себе.
Второй скачок — Третье транспортное кольцо — связан с зоной промышленных предприятий, к тому же здесь проходит граница спального города. И, наконец, третий разлом цен — по Садовому кольцу — не так велик и имеет в большой степени субъективный характер, отражая престижность проживания в историческом центре.
