Когда известно, где географически должен располагаться загородный жилой дом,- это только полдела. Главный вопрос — правильно подобрать участок и решить, где хочется жить — в коттеджном или стародачном поселке, в деревне или фермерском хозяйстве.
В коттеджном поселке
Купить землю в коттеджном поселке — один из самых простых способов обзавестись загородным жильем. В поселке купить землю можно тремя разными способами: с уже готовым домом, со строительным подрядом и просто голый участок.
За последние несколько лет загородный рынок серьезно шагнул вперед в своем развитии, что сказалось и на качестве предоставляемых продавцами услуг. Если 5-7 лет назад владелец земли часто распродавал просто землю с подведенными к границе участка (а нередко и поселка) коммуникациями, то сегодня выставляются уже готовые дома с единой архитектурной концепцией или участки с подрядом (предлагаются услуги строительной компании после утверждения проекта дома).
При продаже с подрядом, как правило, на участок заключается предварительный договор купли-продажи, и регистрация права собственности происходит одновременно с регистрацией права на построенный дом. «Проводя сделку, необходимо проверять законность предоставления земельного участка застройщику, предварительный договор купли-продажи земельного участка, договор подряда (инвестиционный договор)»,- резюмирует управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова.
На руку покупателю и тот факт, что в условиях, когда продажи недвижимости не очень высокие, девелоперы готовы идти на уступки. Например, можно строить дом по собственному проекту в рамках коттеджного городка. Проект, при этом, согласовывается с администрацией, но в целом условия очень лояльны. К примеру, можно выбрать дома деревянные строительство которых обходится существенно дешевле, а сами дома являются более экологичными, или же нанять под строительство стороннюю компанию, а не заключать контракт с девелопером. Таких фирм на рынке немало, например, компания «Усадьба» предлагает деревянные дома под ключ со всем необходимым. Популярность набирают также быстровозводимые здания по канадским технологиям.
В дачном поселке или частном секторе
Стародачные поселки обычно расположены в очень красивых местах, к тому же застроены очень давно. Покупая землю в таком месте, вы сразу попадаете в определенную социальную среду и не ждете, пока будет застроена вся территория. Но есть и минусы: старые коммуникации, неоднородность застройки, непрозрачность земельных отношений. Сегодня на рынке таких участков единицы, и за них идет борьба со стороны риэлтеров (в основном частников), однако на сделку уходит в три-четыре раза больше времени, чем в новом поселке. Дело в том, что многие участки на старых дачах были выделены еще в 1940-х годах и сейчас «переживают» второе-третье поколения владельцев. Многие были разрезаны на несколько частей, так как изначально составляли более 30 соток. Бывает, что на продажу выставляется участок, на который впоследствии будут претендовать родственники продавца.
Однако если найден действительно опытный риэлтер и сделка будет правильно оформлена, то можно получить в собственность участок с лесом, что сейчас большая редкость в Подмосковье.
В этом сегменте рынка сегодня зафиксировано самое большое предложение, причем спрос есть только на качественные участки. Стоимость такой земли гораздо ниже, чем в цивилизованных коттеджных поселках, и это объяснимо: часто отсутствуют коммуникации, застройка дачного кооператива неорганизованная, в стиле «шанхай». К плюсам можно отнести небольшие налоги и простоту регистрации.
Такие земли, как правило, находятся за пределами 40-50 км от МКАД, либо уже перестроены под современные поселки. При этом надо помнить, что земли дачных объединений относятся, как правило, к сельскохозяйственным землям, с режимом целевого использования, то есть для выращивания сельхозпродукции, а не только в целях проживания.
Для желающих вкусить особенности деревенского быта в Подмосковье предоставляется реальная возможность купить землю со старым домом и построить новый коттедж. Преимущество такой покупки, при условии что купленный участок находится недалеко от Москвы,- наличие готовых коммуникаций, хорошая транспортная доступность и налаженная инфраструктура. Многие желающие жить за городом, но не имеющие достаточно средств для приобретения недвижимости в коттеджном поселке, выбирают именно этот способ.
Если повезет, то землю вместе с домом можно сторговать по $1000 за сотку в 20 км от Москвы. Однако здесь, как и со стародачными поселками, есть риск столкнуться с самозахватом соседями части участка и, следовательно, необходимостью переоформления документов на участок и дом с целью корректировки устаревших или несоответствующих действительности данных по объекту. Также можно столкнуться с отсутствием документов по вводу дома в эксплуатацию. В связи со всем этим оформление участка может серьезно затянуться.
Кроме того, следует принимать во внимание, что в некоторых деревнях, расположенных в пойме рек, строить новые дома запрещено. Часто случается, что люди сравнительно дешево купив участок на берегу реки, ломают старый дом, а когда приходят в местную администрацию за разрешением на строительство нового, выясняется, что это запрещено. Поэтому часто при строительстве нового дома или пристройки к старому, это оформляется как капитальный ремонт.
