Максим Сотников («Комстрин»): от точечной застройки — к возведению микрорайонов

Максим СотниковКомпания «Комстрин», появившаяся на рынке всего пять лет назад, сегодня строит 1 млн кв. м жилья в Москве и регионах. Генеральный директор «Комстрина» Максим Сотников, ранее возглавлявший «Штерн цемент» (сегодня — «Евроцемент»), рассказал о развитии компании и планах по переходу от точечной застройки к возведению микрорайонов.

«Комстрин» работает на столичном и подмосковном рынке недвижимости сравнительно недавно, но за пять лет смог стать серьезным игроком. За счет чего удалось закрепиться на рынке?

МАКСИМ СОТНИКОВ: В нынешнем составе команда «Комстрина» действительно работает сравнительно недавно. Однако ее основатели, в том числе и я, стояли у истоков рынка недвижимости в Москве и области. Мой партнер Игорь Разлуцкий был одним из первых риэлтеров в России, создав компании «Гильдия» и МИАН. Второй партнер, Владимир Пиевский,— бывший заместитель министра строительства Московской области.

Команда, которая пришла со мной,— это люди, создававшие современный рынок стройматериалов в России.

Например, мы стояли у истоков компании «Штерн цемент», которая сейчас переименована в «Евроцемент». Каждый второй дом, построенный в столице, возведен из нашего цемента. В общем, наш бизнес изначально был связан со строительным рынком. Теперь мы с четырьмя партнерами решили объединить усилия и заниматься инвестиционным строительством.

Еще одна причина быстрого роста компании: мы не ведем строительство на деньги пайщиков или соинвесторов, а работаем с банками. Естественно, квартиры в наших домах продаются и во время строительства, но от денег дольщиков мы не зависим. При этом выступаем не только как заказчики, а выполняем ряд смежных функций, в том числе и генподрядную. «Комстрин» пока не ставит перед собой задачу стать компанией полного цикла.

Максим Сотников

С чего компания начинала свой бизнес?

Первым проектом стало строительство жилья в Подмосковье: в Лобне, затем в Люберцах, Реутове. Что касается коттеджного поселка Зеленый Мыс, нашего знакового проекта,— идея его создания возникла практически с момента основания «Комстрина». Дело в том, что один из моих партнеров — Игорь Разлуцкий — увлекается яхтенным спортом. Идея состояла в том, чтобы построить поселок с развитой инфраструктурой и собственным яхтклубом. Мы провели исследование, и оказалось, что есть немало людей, которым не нужно ездить каждый день в Москву и которые вполне могли бы жить за городом. Коллеги из других девелоперских компаний открыто говорили, что мы не правыи люди не поедут за 28 км по Дмитровскому шоссе на постоянное место жительства.

Но мы смогли убедить наших партнеров (одним из которых к тому времени стал Газпромбанк) в целесообразности проекта. Сейчас в поселке остались непроданными менее 20% домов. И что любопытно: те, кто говорил, что это провальный проект, сами купили землю на берегу Пестовского водохранилища и реализуют проекты аналогичных коттеджных поселков.

Какие коттеджные поселки в Подмосковье, на ваш взгляд, можно назвать успешными?

Мне нравится поселок «Княжье Озеро» компании «Сапсан»: все их проекты продуманны, и для них выбраны удачные участки. В правильном направлении движутся «Открытые инвестиции». У них есть ряд интересных проектов, в частности недалеко от нас они возводят поселок Пестово. Несомненно, интересен проект «Город миллионеров» рядом с Новой Ригой, который собирается строить «Нафта-Москва».

Основным бизнесом «Комстрина» является строительство жилья. Сколько его построила компания, и каковы планы на ближайшее будущее?

На настоящий момент введено более 400 тыс. кв. м жилья, в работе находится около 1 млн кв. м. При этом я бы не сказал, что мы очень активно растем. На рынке сейчас работают такие монстры бизнеса, как «Интеко», СУ-155, ПИК, до них нам далеко.

Но мы занимаем свою нишу, и, я уверен, она тоже будет востребована. Сейчас уже начинаем переход от точечной застройки к возведению микрорайонов. Реализуем несколько проектов, один из них в Павшинской пойме.

Это будет микрорайон Спасский Мост — на 300 тыс. кв. м.

Соответствует ли, на ваш взгляд, рост цен на недвижимость в московском регионе сегодняшним реальностям рынка?

С мировой точки зрения цена $3 тыс. за 1 кв. м в панельном доме — это нонсенс. Я согласен, что предела для цен в столице действительно нет, но это касается только эксклюзивных вещей. Стоимость 1 кв. м на Остоженке, Плющихе, Покровке всегда будет расти. В этом смысле Москва в большей степени «приспособлена» для высоких цен, чем города Германии. Там цены в крупных городах практически не различаются: неважно, Мюнхен это или Берлин. В России же есть только один ярко выделенный центр — Москва, и она притягивает к себе капитал как магнит. Но мне непонятно, почему люди за баснословные деньги покупают жилье невысокого качества на окраинах города. Почему бы не купить дом или таунхаус в ближнем Подмосковье?

А вы не боитесь, что цены на недвижимость могут обвалиться и прибыли компании резко сократятся?

Я считаю, что качественная недвижимость не упадет в цене. Конечно, возможны периоды стагнации и корректировки цен, но в долгосрочной перспективе крупнейший город Европы еще имеет потенциал роста.

Не смогут повлиять на рынок и так называемые портфельные инвесторы, о которых в последнее время много говорят. Людей, спекулирующих квартирами, не больше 10-12%, и они вряд ли смогут обвалить рынок. Я опасаюсь другого: действий строительных монстров ДСК-1, СУ-155, «Интеко» и т. п., которые строят миллионами квадратных метров. Если рынок будет стагнировать, эти холдинги, имея огромные денежные обороты, смогут сдавать квартиры в больших объемах по низким ценам. Для таких компаний важны обороты и загрузка мощностей, а не норма прибыли.

Что мешает вашей компании вести строительный бизнес?

Один из главных факторов — утяжеление системы согласований строительных проектов. Сейчас в Москве действует более 8 тыс. инвестконтрактов, общий строительный объем которых составляет около 16 млн кв. м жилья. Это говорит о том, что перед застройщиками стоит ряд ограничений, мешающих начать стройку. Другая большая проблема — изношенность всех инженерных коммуникаций и нехватка распределительных и понижающих станций.