Каждый ищет свой баланс цены и риска. Для кого-то единственно возможный вариант — «заплатить сполна и спать спокойно», кто-то пытается экономить на каждой операции. Всего существует пять способов купить квартиру. У каждого — свои нюансы, достоинства и недостатки
1. Купить квартиру через риэлтерскую компанию
Цена вопроса: 3-8%
САМЫЙ ПРОСТОЙ И ПОНЯТНЫЙ ВАРИАНТ. ДЛЯ ЗАНЯТЫХ ЛЮДЕЙ, У КОТОРЫХ НЕТ ВРЕМЕНИ ИСКАТЬ КВАРТИРУ САМОСТОЯТЕЛЬНО И РАЗБИРАТЬСЯ В ДЕТАЛЯХ СДЕЛКИ.
В идеале покупка квартиры потребует всего нескольких встреч с агентом и продавцами: пару вечеров на просмотр квартир (три-четыре варианта за день), еще день — внесение задатка и, наконец, подписание договора и закладка денег в банковскую ячейку. Через две недели можно получать свидетельство о собственности. Все остальное сделает агентство.
Покупка квартиры через агентство недвижимости — это пакт с бизнес-структурой, отсюда все плюсы и минусы такого варианта. Главный минус — надо платить: клиент оплачивает работу и риэлтера, и юристов, и всех их начальников. Цена зависит от стоимости квартиры и региона. Например, если стоит задача купить квартиру в Пскове, вы заплатите агентству намного меньше, чем при покупке, скажем в Москве.
При этом плата не всегда ограничивается оговоренной комиссией: есть агентства, умеющие так скрывать разницу заявленных цен купли-продажи (до $10-20 тыс.), что другие участники сделки о ней даже не догадываются. Главный плюс — в безопасности сделки. Юридическая служба проводит экспертизу правоустанавливающих документов на квартиру, оценку правомочности предыдущих переходов права собственности на объект и организует юридическое сопровождение сделки. Кстати, мошенники боятся крупных агентств как огня.
Кроме того, в агентствах всегда можно получить широкий спектр услуг: от оценки недвижимости до консультаций и помощи в получении ипотечного кредита. В случае возникновения юридических проблем с купленной квартирой солидные агентства недвижимости обычно защищают клиента в суде, предоставляя своих юристов. Клиенты, приобретающие недвижимость через компанию «Миэль-недвижимость», получают бессрочное гарантийное обязательство. По нему агентство берет на себя финансовую ответственность за проведенную сделку в размере стоимости объекта. При негативном исходе судебного дела «Миэль-недвижи-мость» возмещает ущерб — выплачивает деньги или предоставляет аналогичное жилье.
2. Купить квартиру через риэлтера-дискаунтера
Цена вопроса: 2%
НОВИНКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ: ПОЛНЫЙ ОБЪЕМ УСЛУГ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ, НО ДЕШЕВЛЕ.
Пока по схеме дискаунтера с низким фиксированным комиссионным вознаграждением в 2% работает только бюро недвижимости «Агент 002». Принцип «Агента 002» — так называемая открытая комиссия: покупатель и продавец точно знают суммы вознаграждения, а компания не пытается заложить в сделку дополнительные доходы.
При заключении договора с «Агентом 002» клиент вносит аванс в размере 8260 руб. Компания берет на себя обязательства предложить покупателю как минимум семь реальных вариантов, отвечающих его требованиям (площадь квартиры, число комнат, район, состояние и т. д.). Если в течение срока действия договора (обычно два месяца) ни один из вариантов клиенту не подошел, договор можно продлить. Обязательный аванс страхует агентов компании от работы впустую — в случае, если покупатель вдруг отказался от своих намерений.
«Агент 002» может позволить себе низкие комиссионные за счет снижения собственных расходов. Бизнес-модель компании предполагает экономию, в частности, благодаря четкому разделению труда. Работу по договору от начала до конца курирует персональный менеджер, но на определенных этапах к ней подключаются узкопрофильные специалисты, завершают сделку юристы. Командный подход позволяет агентству контролировать сделки: ведь работа в одиночку искушает риэлтера заняться маржевыми «играми», чтобы «накрутить» цену или провести сделку в обход своей компании. Еще один принцип «Агента 002» — экономия на офисах.
В то время как другие агентства недвижимости расширяют сеть отделений, компания имеет один крупный офис, предпочитая развивать автопарк для своих агентов. Его содержание обходится значительно дешевле аренды офисов в Москве.
Компания берет на себя обязательства предложить покупателю как минимум семь реальных вариантов, отвечающих его требованиям
3. Купить квартиру через частного маклера
ЦЕНА ВОПРОСА: $1000-5000
КАК БЫ КРУПНЫЕ АГЕНТСТВА НИ БОРОЛИСЬ C «ЧЕРНЫМИ» РИЭЛТЕРАМИ, ОНИ ВЫНУЖДЕНЫ ПРИЗНАТЬ: ЧЕРЕЗ МАКЛЕРОВ СОВЕРШАЕТСЯ ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ СДЕЛОК.
Частники перебивают клиентов у агентств в первую очередь за счет меньшего размера комиссионных. Ведь маклеру не надо содержать офис, тратиться на имиджевую рекламу и оплачивать штат сотрудников вспомогательных служб. Частного маклера, как и хорошего врача, люди «по цепочке» рекомендуют своим знакомым. Обычно это человек, поработавший в крупных агентствах, имеющий свою клиентуру и потому не видящий смысла отдавать большую часть гонорара фирме. В большинстве стран кроме агента по недвижимости, который показывает квартиры и ведет переговоры, сделку постоянно сопровождают также юрист и финансовый или ипотечный брокер — в нашей стране риэлтер выполняет работу за троих. Поэтому
валификации предъявляются особые требования. Впрочем, многие частные маклеры хорошо разбираются в смежных областях, а по I сложным вопросам консультируются с коллегами. Опытный маклер обычно сильно загружен и высоко ценит свой труд; за $1000 со сделки будет работать только начинающий, не очень профессиональный человек. Минусом покупки квартиры через маклера можно считать риски, обусловленные зависимостью от человеческого фактора.
В отличие от сотрудника риэлтерской компании, частника никто не подстрахует в случае болезни или непредвиденной жизненной ситуации. Не существует и многоступенчатой системы подготовки к сделке, которая снижает риски. В варианте с частным маклером все зависит от его порядочности и профессионализма. Главный вопрос: как найти хорошего частного маклера? На объявления в газетах или интернете здесь положиться нельзя; разумнее довериться рекомендации знакомых, которые остались довольны его услугами.
4. Найти самому и оформить сделку через агентство
ЦЕНА ВОПРОСА: $800-3000
ПОКУПКА КВАРТИРЫ ВКЛЮЧАЕТ ДВА ОСНОВНЫХ ЭТАПА: ПОИСК ВАРИАНТА И ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ.
И никто не запрещает самому найти подходящую квартиру, а проведение сделки доверить агентству. Если у вас есть время, то в итоге вы можете сэкономить существенную сумму. Как найти квартиру? На самом деле, практически все варианты находятся в свободном доступе. Более десяти лет главный источник информации — газета «Из рук в руки»: через нее проходят практически все квартиры Москвы за исключением элитных. Есть еженедельник для риэлтеров «Тригон», где информация представлена очень удобно. В интернете можно найти как базы данных печатных СМИ, так и предложения крупнейших столичных агентств.
Подходящие варианты надо прозвонить, выясняя, не продана ли квартира, не изменилась ли цена, каковы прочие условия я сделки. Опытный риэлтер уже на этапе «телефона» отсекает проблемные варианты, непрофессионалу, конечно, придется потратить намного больше времени на звонки и просмотры. Итак, изучив массу вариантов, вы выбрали квартиру, которая устраивает по своим характеристикам и цене. Теперь вы можете подключить агентство, которое осуществит юридическую проверку документов, поможет провести саму сделку (подготовит договор, подстрахует в проведении расчетов), а также сдаст документы на регистрацию и затем заберет их.
Лучше обращаться в агентство еще до передачи продавцу задатка (аванса): специалисты помогут избежать ошибок — например, в договор внесут пункт, по которому аванс возвращается, если при юридической проверке обнаружатся проблемные моменты. Привлечение агентства особенно важно в сложных случаях: квартира сменила ряд владельцев и надо проверить ее историю; имели место наследование, раздел имущества и т. д. Участие агентства способствует также повышению комфортности и безопасности при проведении ваших расчетов с продавцом.
5. Купить квартиру самостоятельно
ЦЕНА ВОПРОСА: — 0
САМЫЙ ЭКОНОМИЧНЫЙ ПО ДЕНЬГАМ, НО РИСКОВАННЫЙ И ЗАТРАТНЫЙ ПО ВРЕМЕНИ И УСИЛИЯМ ВАРИАНТ.
Требует от покупателя значительных знаний и опыта в проведении подобных сделок.
Представим, что вы нашли подходящую квартиру и готовы ее приобрести. В этом случае надо изучить документы и понять ситуацию с квартирой: сколько собственников и прописанных на данной жилплощади, когда она была приватизирована и сколько раз меняла хозяев. Чем короче история квартиры, тем лучше. Если история сложна (разводы, наследство, дети) или сами продавцы внушают сомнение (к примеру, пьющие люди), тогда есть смысл в дополнительной проверке. Бывают и простые ситуации, когда всего один владелец, который приватизировал эту квартиру и уже долго живет в ней.
При внесении задатка или аванса (разница в том, что при невыполнении продавцом условий задаток возвращается покупателю в двойном размере) надо проверить весь пакет документов на квартиру, собранный хозяевами для сделки: это подлинники правоустанавливающих документов, справки бТИ (экспликация и поэтажный план), финансовый лицевой счет, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по квартплате и прочее. А также договориться о деталях сделки (дата, сумма, банк, сроки выписывания с жилплощади) и прописать эти условия в договоре аванса.
В назначенный день стороны встречаются в банке (аренда ячейки обойдется в среднем в $50-100 в месяц). Деньги пересчитывают и помещают в ячейку с дополнительным условием — продавец может получить доступ к деньгам лишь предоставив зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Заранее подготовленный договор купли-продажи (его подписание можно не заверять у нотариуса) и пакет документов отвозят на госрегистрацию. Через две-четыре недели по зарегистрированному договору купли-продажи продавец получает деньги в банке, а покупатель вступает в права владения.
