В некоторых коттеджных городках под Киевом, как например, в «Севериновке» и других, жители, купившие дом, не смогут прописаться. Потому что такой городок имеет статус садового товарищества. Юридически садовое товарищество может работать в форме обслуживающего кооператива или объединения граждан. Попробуем разобраться, какие подводные камни в работе этих организаций, и как их избежать.
Юридически садовое товарищество существует в форме обслуживающего кооператива (ОК) или объединения граждан (ОГ). Большинство дачных и садовых товариществ работают как объединения граждан. В отличие от обслуживающих кооперативов, которые действуют на основании Закона Украины «О кооперации», объединения граждан регулирует Закон Украины «Об объединениях граждан». Ведь юридически коттеджный поселок в Подмосковье или под Киевом чаще всего не является отдельным населенным пунктом.
Тем не менее, обслуживающие кооперативы дают больше возможностей для создания необходимой инфраструктуры в коттеджном городке. И ОК, и ОГ имеют примерно одинаковую организационную структуру, которая базируется на общем собрании и правлении, а имущественная основа деятельности – целевые и членские взносы.
Что дает организация загородной жизни через юридическое лицо в виде обслуживающих кооперативов или объединений граждан?
Это позволяет принимать непосредственное участие в решении всех вопросов в коттеджном городке. Однако есть категория жильцов, которые не вступают в ОГ или ОК. Они рассчитывают на то, что затраты на содержание органов управления кооператива и другие затраты, которые неизбежно возникают в деятельности любого юридического лица, возьмут на себя другие жильцы. Те, кто еще не начал строительство своего дома, также планируют сэкономить на финансировании текущих затрат. Они рассчитывают вступить в ОГ или ОК, когда потребуется подключение к инженерных сетям и решение других насущных вопросов. Так, получается, что самые добросовестные члены ОГ и ОК несут все финансовые и организационные тяготы.
Как бороться с недобросовестными соседями?
Шаг 1. Нужно заставить всех заинтересованных в деятельности ОГ и ОК жильцов вступить в члены этих организаций. Для этого нужно создать благоприятные условия проживания на территории коттеджного городка и перевести инфраструктуру в собственность объединения граждан или обслуживающего кооператива. Чтобы получить разрешение на ее использование, жильцам нужно будет обратиться в организацию. А в качестве условия получения разрешения можно потребовать компенсацию понесенных затрат.
ОГ или ОК могут также построить газовые сети и линии электроснабжения. Это также станет поводом для обращения в организацию практически всех жильцов. Некоторые специалисты также советуют построить на территории коттеджного городка за деньги членов ОК или ОГ магазин или медпункт, который потом будет обслуживать только членов этих организаций. При этом юристы высказывают мнение, что некоторые услуги, такие как охрана или вывоз мусора не будут столь действенными рычагами влияния на недобросовестных соседей. Поскольку организация охраны в любом случае предусматривает ограждение всей территории, а запретить соседям выбрасывать мусор в общий контейнер будет очень сложно. Такие действия ОГ или ОК, нацеленные на создание преимуществ для жильцов, могут способствовать привлечению большинства жильцов коттеджного городка ко вступлению в организацию.
Шаг 2. Если организации удалось обеспечить жильцов необходимыми для комфортной жизни благами и через общее собрание утвердить условия вступления в организацию (подача заявления, предоставление нужных документов и уплата взносов), нужно установить порядок уплаты взносов, который бы предусматривал повышение их размера в зависимости от даты вступления человека в ОГ или обслуживающий кооператив. Например, общее собрание членов ОК или ОК определило, что вступительный взнос составляет 1000 грн., целевой взнос на строительство линии электроснабжения – 5000 грн., а членский ежемесячный взнос – 150 грн. Каждый член объединения граждан или обслуживающего кооператива, захочет получить возмещение части своих затрат, с учетом обесценивания с течением времени внесенных денег.
Одновременно с решением об установлении размера взносов, на общем собрании членов ОК или ОГ нужно принять решение о размере вступительного взноса для тех, кто позже становится членом организации, а также размер целевых взносов. Принятые решения нужно оформить протоколом общего собрания членов организации. На всех собраниях, где принимаются важные решения, нужно строго соблюдать необходимые по закону процессуальные требования: обеспечить присутствие нужного количества членов организации, которое согласно положениям устава ОК или ОГ позволяло бы собранию принимать решения. Важно также следить за тем, чтобы количество проголосовавших за это решение членов было не меньше количества, предусмотренного уставом для решения таких вопросов.
Шаг 3. Принятые решения нужно донести до всех жильцов коттеджного городка. Не менее важно оповестить о наличии и работе обслуживающего кооператива или объединения граждан потенциальных покупателей участков в вашем коттеджном городке. Такую информацию можно донести до них с помощью стенда при въезде на территорию коттеджного городка. Это нужно сделать, прежде всего, потому, что посредники могут скрыть от покупателей факт, что они не принимали участие на создание инфраструктуры. При этом факт наличия инфраструктуры к коттеджном городке может значительно увеличить цену за участок или дом. Потом для новых владельцев может стать неприятной неожиданностью необходимость уплатить большие деньги за использование инфраструктурой. Знание этого позволит покупателю требовать от продавца правомерного снижения цены.
Выводы
Обеспечить успешное функционирование кооперативов довольно проблематично. Нужно правильно наладить работу организации и бороться с нежеланием некоторых членов уплачивать членские взносы каждый месяц. Для этого юристы советуют направить неплательщикам официальную претензию с требованием уплатить задолженность, указав сроки погашения и угрозой обратиться в суд в случае непогашения. В этой претензии следует указать, что гражданин был принят в члены ОГ или ОК на основании его заявления и решения общего собрания и/или правления; указать размер членских взносов и ссылку на документ, которым он был установлен, а также расчет задолженности. Как правило, такой претензии бывает достаточно для погашения всех задолженностей.
