Выгодно ли сегодня приобретать киевскую недвижимость?

Аналитики портала eurodollar.com.ua затронули актуальную тему — целесообразно ли сегодня приобретать недвижимость с целью заработка на ней за счет аренды? Ранее такой тип инвестиций считался весьма выгодным, поскольку обеспечивал доходность порядк 50% годовых в валюте. Насколько актуальны вложения в недвижимость сегодня?

Стоит ли сейчас покупать недвижимость
В ходе анализа использовались данные компании SV Development. В статье анализируется вторичный рынок жилой недвижимости Киева, как наиболее емкий и наиболее конкурентный рынок жилой недвижимости в Украине.

Как известно, массовая раздача ипотечных кредитов иностранными банками до кризиса способствовала надуванию пузыря на рынке недвижимости (см. ниже).

Рост цен на жилую недвижимость за вычетом инфляции

Как видно из графика, с января 2003 по январь 2007 цена квадратного метра взлетела с 500 долл до 3000. Далее рост цен сильно замедлился, поскольку желающих покупать по столь высоким ценам заметно поубавилось.

Наконец во второй половине 2008 года долларовые цены стремительно пошли вниз – частично из-за девальвации, частично из-за осознания людьми завышенности цен. После падения, цены демонстрируют вялую динамику, соизмеримую с уровнем инфляции (см. ниже).

Цена 1 м кв на квартиры в Киеве

Весьма примечательно, что уже в начале 2008 года рост цен на недвижимость впервые с начала 2004 не перекрыл инфляции, что должно было стать первым звоночком для инвесторов. Динамика цен в посткризисный период подтверждает тезис о том, что на текущий момент пузырь на рынке недвижимости не надувается, т.е. экономический цикл на рынке недвижимости находится в самом начале.

В связи этим приведу описание экономического цикла на рынке недвижимости, которое дает Говард Маркс, управляющий инвестиционным фондом Oaktree Capital Management (не путать с Карлом Марксом).

Из-за плохой ситуации в экономике строительная активность находится на низком уровне, а доступность капитала для строительства ограничена. Постепенно ситуация становятся менее плохой и в конце концов даже хорошей. Улучшение экономической ситуации ведет к росту спроса на недвижимость. Поскольку во время кризиса закладывалось мало строек и теперь они вводятся в эксплуатацию, дополнительный спрос на недвижимость приводит к более жесткой ситуации в спросе/предложении, а значит и цены и арендная плата растут.

Это улучшает экономику владения недвижимым имуществом, пробуждая желание строительных компаний строить.
Улучшение ситуации в экономике также делает кредиторов и инвесторов более оптимистичными. Их улучшенные ожидания ведут к росту доступности финансирования.

Более дешевое и доступное финансирование повышает доходность от потенциальных проектов, повышая их привлекательность, и увеличивает желание строительных компаний наращивать объемы строительства.

Более высокая доходность по проектам, более оптимистичные строительные компании и более щедрые поставщики капитала в совокупности вызывают рост количества новых строительств.

Первые завершенные проекты сталкиваются с сильным отложенным спросом. Они быстро сдаются в аренду или продаются, давая разработчикам хорошую рентабельность.

Эти хорошие доходы — плюс более позитивные заголовки в СМИ – ведут к планированию, финансированию и одобрению строительства новых зданий. Краны загораживают небо (дополнительные краны заказываются на заводах, но это уже другой цикл).

Требуются годы для зданий, строительство которых началось позже, чтобы достичь завершения. Тем временем, первые из них, закрывают неудовлетворенный спрос.

Период между началом планирования и вводом здания в эксплуатацию часто занимает достаточно долго времени, чтобы экономика перешла из фазы роста в фазу спада. Проекты, которые начались в хорошие времена, часто открываются в плохие, их площади увеличивают вакантность (незаполненные площади), оказывая давление на арендную плату и цены. Незаполненные площади давят на рынок.

Плохие времена приводят к снижению уровня строительной активности, а также ограниченной доступности капитала для строительства. Начинается новый цикл.

По Говарду Марксу мы находимся в начале экономического цикла на рынке недвижимости, рост цен пока что сдерживается недоступными кредитами. Как только будет восстановлено доступное кредитование, цены на квадратные метры поползут вверх.

Насколько привлекательными сейчас являются инвестиции в жилую недвижимость? Для ответа на этот вопрос рассмотрим два индикатора:

  • стоимость квартиры, выраженная в средних зарплатах;
  • стоимость квартиры, выраженная в доходах от сдачи в аренду.
  • Первый индикатор показывает доступность квартиры при покупке за собственные средства без привлечения кредитов.
  • Второй индикатор показывает привлекательность квартиры как объекта инвестирования.
  • В качестве стандартной квартиры бралась наиболее доступная однушка площадью 30 кв метров.

relative-price-to-rentОкупаемость 1-к квартиры от сдачи в аренду, мес

Как видно из графика, на данный момент стоимость однокомнатной квартиры составляет порядка 75 средних зарплат, что является минимальным значением за последние 10 лет.

Стоимость 1-к квартиры, выраженная в средней зарплате

Сдача квартиры в аренду также является достаточно привлекательной, сейчас окупаемость квартиры (без учета коммунальных платежей и ремонтов) составляет порядка 116 месяцев, по сравнению со 150-200 месяцами в 2006-2010 годах. Как видно из графиков, цены на квартиры в Киеве являются относительно привлекательными.

Еще один момент – даже с учетом обвала цен на недвижимость в 2008-2009 годах, за последние 10 лет покупка квартиры в Киеве показала доходность 12% годовых в валюте (и это без учета сдачи в аренду), что существенно превышает доходность валютных депозитов.

Подводя итоги, можно сказать, что на текущий момент инвестирование в жилую недвижимость является достаточно привлекательным. Такая ситуация не исключает падения цен на квадратные метры в случае нового витка кризиса, но в долгосрочной перспективе (10 лет и более), при наличии у Вас необходимой суммы, покупка квартиры сейчас видится удачным решением.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here