Комплексная реконструкция и преобразование массовой застройки 60-х годов

На международном инвестиционном форуме МIPIM в Каннах Санкт-Петербург представил проект комплексной реконструкции квартала № 12 района Гражданского проспекта, полностью ориентированный на использование внебюджетных источников финансирования.

Комплексная реконструкция

Санкт-Петербург – один из крупнейших мегаполисов Северо-Западной Европы – достиг к настоящему времени своих критических размеров. Стало абсолютно очевидным, что город должен в ближайшем будущем интенсивно развиваться «вовнутрь», реконструируя и уплотняя прежде застроенные территории. Наиболее перспективны для указанных целей кварталы застройки 1950-1970 гг., жилой фонд которых состоит в основном из типовых пятиэтажных зданий 1-ого поколения массового строительства.

Главными предпосылками эффективности реконструкции таких территорий, входящих в адресный перечень принятой постановлением Правительства Санкт-Петербурга «Региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий», являются существенный физический и моральный износ жилищного фонда, относящегося к застройке 50-60-х годов; низкие в условиях современного города показатели использования территории и плотности застройки ; наличие достаточно развитой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Проект комплексной реконструкции квартала № 12 Гражданского проспекта, одного из наиболее крупных объектов застройки первых массовых серий в Калининском районе, разрабатывается Фондом реконструкции и развития «Регион-Инвест» по заказу ЗАО «ИВИ — 93» , а также ООО «Строительная фирма «Иллан». Главный архитектор проекта, член-корреспондент РААСН, доктор архитектуры Ю И. Курбатов.

В соответствии с целями Региональной программы основными задачами данной разработки являются:

  • выбор и конкретизация архитектурно-градостроительных решений как по окаймляющим магистралям, так и по внутриквартальному уплотнению застройки;
  • определение необходимых объемов расселения ликвидируемого жилого фонда, а также номенклатуры ремонтно-реконструктивных мероприятий в отношении домов первых массовых серий, расположенных на территории квартала (за счет средств инвестора, предназначенных для приобретения права застройки свободных участков);
  • формирование решений по благоустройству, инженерному обеспечению квартала, инфраструктуре его транспортного и социального обслуживания;
  • подготовка изменений в проект застройки квартала, а также материалов, необходимых для проведения общественных обсуждений, расчет и обобщение основных технико-экономических показателей.

Квартал № 12, ограниченный Северным проспектом, улицей Вавиловых, а также – проспектами Гражданским и Науки, занимает территорию 72 гектара и является одним из ключевых градостроительных объектов, непосредственно граничащих со станцией метро «Академическая».

Современный архитектурный облик данной части города сформировался в ходе реализации генерального плана развития Ленинграда 1966 года. Авторами проектов планировки и застройки района Гражданского проспекта являются архитекторы А. И. Наумов, О. С. Мильберг, В. П. Краснобрыж, В.Ф.Белов, А.В. Васильев, О.И.Гурьев, С.Г.Красников, Л.Л.Шрётер и др.

Непосредственная застройка квартала № 12 осуществлялась в 1960-1970 годах. При этом юго-восточный сектор квартала был еще в начале 50-х годов застроен трехэтажными жилыми домами поселка завода п/я № 529. Основными типами зданий для нового строительства на территории квартала были приняты 5-этажные дома серий 1-ЛГ-502, 1-ЛГ-504, 1-ЛГ-507, а также 9-этажные – серий 1-ЛГ-600, 1-ЛГ-602, 1-ЛГ-606.

Исходным проектом застройки, кроме того, предусматривались кирпичные 12-этажные здания типа Ш.5416 и 14-этажные типа 1-528-КП-80-Э, а также индивидуальный башенный 14-этажный жилой дом в форме трилистника (Ш.7284/320), парный аналогичному зданию по противоположной стороне Гражданского проспекта (арх. В. В. Попов).

Бытовые, торговые, детские и другие обслуживающие учреждения строились в соответствии с типовыми проектами 2-С-02, 2-С-04, 2-ЛГ-07, 2-ЛГ-08, 214-1, 222-1, Ш.7308.

Всего существующая застройка квартала № 12 района Гражданского проспекта включает в себя 67 жилых домов общей площадью 395 тыс. кв. м, а также 17 нежилых зданий площадью около 50 тыс. кв. м. При этом доля жилых пятиэтажных зданий 1-ого поколения массового домостроения серий 1ЛГ-507, 1ЛГ-504 составляет 27% от общей жилой площади квартала в целом.

Одним из важнейших условий при формировании номенклатуры и объема планируемых ремонтно-реконструктивных мероприятий в рамках комплексного преобразования застройки квартала являлось требование наиболее полной реализации проекта за счет средств инвестора. Из анализа возможных вариантов преобразования квартала в качестве оптимального рассматривается следующий:

  • строительство на свободных пятнах 12 новых жилых комплексов из типизированных блок-модулей общей площадью около 124 тыс. кв. м;
  • снос малоэтажной застройки на пересечении проспектов Науки и Гражданского с последующим строительством на данном участке по индивидуальному проекту жилого многофункционального комплекса повышенного уровня комфортности со встроенными помещениями и подземным гаражом общей площадью около 80 тыс. кв. м;
  • капитальный ремонт и модернизация (без расселения) пятиэтажных жилых домов первого поколения массового домостроения, относящихся к муниципальной собственности;
  • комплексное благоустройство территории и реконструкция внутриквартальных инженерных сетей.

Особое значение для формирования архитектурного облика Гражданского проспекта в месте его пересечения с проспектом Науки играет 15-этажный многофункциональный жилой комплекс, композиционно увязанный с предусмотренным проектом симметричным зданием по западной стороне магистрали (в квартале № 11).

Согласно изменениям проекта застройки планируются следующие изменения объемно-пространственных характеристик квартала:

  • общий прирост жилых площадей 178,5 тыс.м2 или 45% относительно существующего жилого фонда квартала;
  • планируемый прирост численности 7,1 тыс. человек или 33% существующего населения до реконструкции;
  • увеличение плотности жилого фонда на территории квартала (брутто) – с 5484 м2/га до 7965 м2/га;
  • увеличение плотности населения на территории квартала (брутто) с 297 чел./га до 396 чел./га.

В соответствии с планируемым приростом численности населения, проектом реконструкции квартала предусматривается расширение и увеличение количества детских садов, яслей, школ, а также учреждений здравоохранения.

Планируемый срок реализации проекта в целом, разбитого на 4 очереди-этапа, составляет менее 6 лет.