Перспективы рынка российской и московской недвижимости: схемы финансирования

Владельцам московской недвижимости следует повесить в золотую рамку федеральный закон №214 о долевом участии в жилищном строительстве. Большинство аналитиков уверены, что он — одна из главных причин сегодняшнего бурного роста цен на столичное жилье.

Перспективы рынка российской и московской недвижимости в 2012 году

Этот закон отбил у банков охоту кредитовать строительство, а дольщиков лишил легальной возможности покупать квартиры на этапе котлована. Сокращение финансирования привело к сокращению строительства недвижимости России и дефициту предложения. В то же время возрос объем предложений на вторичном рынке. Многочисленные специализированные порталы недвижимости предлагают квартиры, дома и офисы, как для аренды, так и покупки. В условиях сложности с получением ипотеки подобные сделки (прежде всего, речь идет о покупке) возрос объем сделок по обмену с доплатой.

Вклад в кредит Многие строители ушли от нового закона к схемам продажи, не подпадающим под его действие. «Сейчас есть две законных схемы,— объясняет Валерий Казейкин, вице-президент МАИФ.— Первая — работа в соответствии с законом о долевом участии. Вторая — привлечение средств в рамках нового Жилищного кодекса, когда создается жилищно-строительный кооператив одного дома».

Но вот в феврале новую схему финансирования строительства жилья предложил Сбербанк. Девелопер, готовый вложить не менее 20% собственных средств, заключает с банком соглашение о кредитовании. Будущий покупатель квартиры подписывает с застройщиком договор о резервировании площади в строящемся объекте, после чего приходит в Сбербанк. На основании этого договора он открывает там целевой накопительный счет на будущую квартиру и переводит на него деньги (свои или заемные). Сбербанк выдает девелоперу кредит. «Ставка по кредиту может изменяться от стандартной ставки кредитования до минимальной — сейчас это ставка LIBOR,— рассказывает Алексей Чувин, директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка России.— Застройщик сам управляет размером этой ставки, регулируя объемы „подписки” на строящиеся квартиры».

Банк финансирует строительство вне зависимости от того, есть покупатели или нет, но чем больше денег размещено на накопительных счетах, тем ниже ставка. Если общая сумма равна или превышает размер кредита, то ставка около 5%.

После получения застройщиком свидетельства о праве собственности на объект покупатель на основе договора резервирования заключает договор о купле-продаже, а деньги с его счета перечисляются на счет строительной компании, с которого она возвращает Сбербанку кредит. В итоге потребитель не несет никаких финансовых рисков, так вся ответственность перекладывается на банк.

Однако не всем участникам стройки эта новость пришлась по вкусу.

«Мы крупная компания, нам доверяют,— объясняет Дмитрий Бондаренко, начальник отдела по работе с финансово-кредитными организациями компании «Крост».— А по этой схеме получается, что банк выдает нам в кредит привлеченныенами же средства. Для нас это невыгодно. Вот для фирм, которых не знают на рынке, участие в такой программе может быть единственным шансом».

Сбербанк подтверждает, что открыт к сотрудничеству. «Сколько компаний строят жилье, столько же сможет воспользоваться этой схемой,— объясняет Алексей Чувин.— Для этого достаточно не привлекать дольщиков, иметь возможность вложить в проект 20% собственных средств и получить разрешение на строительство». Однако начал банк именно с крупных компаний. «Официально подтвердили готовность работать по этой схеме группа ПИК и „Интеко”,— рассказывает Алексей Чувин.— Одобрен кредит компании МИАН». Остальные застройщики пока приглядываются.

Крупные банки, участвующие в кредитовании строителей, отказались комментировать инициативу Сбербанка. Один из банкиров на условиях анонимности высказал мнение: пока заявленная схема похожа на рекламный ход, а дальше посмотрим, может и разработаем что-то похожее.

Чем еще обернется эта схема для покупателя, пока не совсем ясно. Например, Алексей Мигалин полагает, что на отпускные цены она не повлияет, а Валерий Казейкин считает, что приведет к некоторому удорожанию.

Схема Сбербанка защищает именно от финансовых рисков. Точное же выполнение обязательств застройщика определяется лишь договором резервирования площади. Он не регулируется законодательством, т. е. такие параметры, как соответствие площади помещения, его местоположение, остаются на совести строительной компании. С другой стороны, в отличие от объектов, финансируемых по «серым» схемам, покупатель может использовать ипотечный кредит.

По большому счету, этот способ ухода от закона стал формой его выполнения. Сбербанк взял на себя солидарную ответственность перед покупателями, правда, большую часть риска переложив на застройщика, который при оттоке с целевых счетов денег покупателей будет вынужден платить банку ставку обычного кредита.